售樓部外的游樂設(shè)施:(如何拿到房子內(nèi)部最低價)

售樓部外的游樂設(shè)施,

我來說說我的感受售樓部外的游樂設(shè)施：第一，時機選擇：項目首次開盤時和年底促銷時。開發(fā)商都想營造越賣越貴的氛圍來保證后續(xù)的銷售能夠全部完成，同時，開發(fā)商拿地、設(shè)計、施工到銷售，在首次開盤前現(xiàn)金流壓力非常大，而且一個項目首次開盤的火爆與否，決定了其后續(xù)的銷售是否順利，所以在首次開盤時就是一個項目最便宜的時候，但相對應(yīng)的戶型、朝向這些就會是一個項目里中等偏下的部分。而年底的時候，大型開發(fā)商都要沖集團年初定下的銷售指標，上市公司要做年報，小開發(fā)商也要回款付工程款和銀行結(jié)息，現(xiàn)金流壓力最大，會大力度促銷。

第二，談判技巧：每個售樓部都有一套一套的銷售話術(shù)，但基本上每個售樓部都有一套價格的優(yōu)惠體系，包含所謂的VIP優(yōu)惠（只要買都有），活動優(yōu)惠（一般來說每個項目每個月或者每個星期都會以各種名目促銷，這個活動優(yōu)惠稍微磨一磨都能爭取到最大力度），這兩個優(yōu)惠體系，一般就在售樓部里銷售經(jīng)理可以掌握的，80%的購房者都能享受到售樓部外的游樂設(shè)施。還有一個優(yōu)惠，一般是總房款的1%~2%，是開發(fā)公司的營銷總監(jiān)或者總經(jīng)理才有的優(yōu)惠權(quán)限，而且是針對特別難纏特別較真，或者有特殊關(guān)系的客戶才會給的。如果想要這個優(yōu)惠，如果沒有特殊關(guān)系（這個特殊關(guān)系可不是其他回答里說的隨便一個內(nèi)部人，必須要么是開發(fā)商老板的直系親屬，老板親自打招呼的，要么就是政府的房產(chǎn)、規(guī)劃、土地相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)，要么是貸款給開發(fā)商的銀行領(lǐng)導(dǎo)），那你就想辦法成為難纏和較真的客戶。以我多年經(jīng)驗，你要特別能跟置業(yè)顧問磨，跟售樓部的銷售經(jīng)理磨，在挑項目各種毛病的同時，還要表達對項目的各種喜愛（很精分吧），讓她對你覺得食之無味，棄之可惜，特別糟心，她們才會去冒著大不敬的風(fēng)險去找領(lǐng)導(dǎo)申請優(yōu)惠，切記一點，最后的這個優(yōu)惠一定是開發(fā)公司的總經(jīng)理或者營銷總監(jiān)給出的，現(xiàn)場的銷售經(jīng)理是沒有這個權(quán)限的。也就是說，只要是現(xiàn)場的銷售經(jīng)理跟你說已經(jīng)是最低優(yōu)惠了，你可以大著膽子說再給你優(yōu)惠1%，不然你就不買。等她一兩天回去申請回來，才是最低優(yōu)惠。

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