第一文旅項(xiàng)目方案，知己，充分了解自己以及可以運(yùn)用的資源

也就是說(shuō)必須知道我是誰(shuí)文旅項(xiàng)目方案，我自己有什么資源，我自己可以整合什么資源，我自己有什么優(yōu)勢(shì)，我自己缺什么。然后我自己處于什么發(fā)展階段，我的資產(chǎn)特征是什么，收入模式是什么，資產(chǎn)特征和收入模式有沒(méi)有調(diào)節(jié)和調(diào)整的空間，也就是說(shuō)第一要做到知己。

第二文旅項(xiàng)目方案，知彼，充分了解潛在的投融資對(duì)象

要找到錢文旅項(xiàng)目方案，那么必須要知道錢在哪里，是在私募機(jī)構(gòu)的手里還是公募機(jī)構(gòu)手里，還是在銀行那里，這些錢都有什么特征和脾氣，都有什么偏好，喜歡什么行業(yè)，需要匹配什么資產(chǎn)，找什么設(shè)么階段的項(xiàng)目，也就是說(shuō)必須要了解他們的脾氣。

第三文旅項(xiàng)目方案，圈定目標(biāo)，要確定意向合作方

融資不是隨便亂找，普遍撒網(wǎng)，而是要有比較確定的目標(biāo)，提高命中率。盡量要實(shí)現(xiàn)確定誰(shuí)的錢適合你、他們?cè)谀睦?，基本上談三家得成一家，不可能滿世界談。如果談上三五十家，第一可能把你累壞了，第二可能融資沒(méi)有做成，商業(yè)模式被別人學(xué)會(huì)了，自己先把自己給消滅掉了。

第四，制定融資方案

要根據(jù)自己的條件相機(jī)而動(dòng)，比如說(shuō)你的現(xiàn)金流不錯(cuò)，你就可以貸款，直接找銀行做項(xiàng)目貸款，或者直接去找信托做信托貸款。

第一，如果你具備上市條件，則可以直接找券商，或者你要快速發(fā)展，要快速?gòu)?fù)制擴(kuò)大規(guī)模，那么在上市之前就可以找私募基金進(jìn)行股權(quán)融資或者作部分借貸。

第二，間接找，通過(guò)中間機(jī)構(gòu)去找合作方。比如說(shuō)通過(guò)一些投資顧問(wèn)、投行去找適合你的投資人，找到他們?cè)谀睦铮缓蟠楹?、成交，讓交易條件能夠達(dá)成。

第三，要有一個(gè)切實(shí)可行、具有可實(shí)施性的方案，也就是說(shuō)要制定一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書或者融資方案。

完成以上步驟做好投融資規(guī)劃，接下來(lái)需要考慮的就是：

如何對(duì)接到對(duì)文旅項(xiàng)目意向投資方？

如何把展示項(xiàng)目，讓投資方更有興趣？

是逐個(gè)擊破還是一對(duì)多對(duì)接？

文化旅游項(xiàng)目應(yīng)該如何規(guī)劃開(kāi)發(fā)

AD國(guó)際認(rèn)為一要為旅游產(chǎn)業(yè)確立文化高度。站在旅游產(chǎn)業(yè)的角度看，抓住文化就抓住了核心價(jià)值；站在文化產(chǎn)業(yè)的角度看，抓住旅游就抓住了一個(gè)巨大市場(chǎng)。要把文化作為旅游發(fā)展的核心價(jià)值的原則貫穿到旅游發(fā)展規(guī)劃、旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、旅游商品生產(chǎn)、旅游宣傳促銷和節(jié)慶活動(dòng)策劃等旅游工作的全過(guò)程中，以文化為靈魂、以旅游為載體，打造兼具旅游、文化品位的復(fù)合型產(chǎn)品，避免文旅融合發(fā)展在無(wú)序性和低層次性中循環(huán)。

二要尊重產(chǎn)業(yè)融合的內(nèi)在規(guī)律，把握文旅融合的尺度。尊重產(chǎn)業(yè)融合的內(nèi)在規(guī)律，就是尊重文旅二者在融合發(fā)展中的主體地位，充分調(diào)動(dòng)二者主動(dòng)融合的內(nèi)生動(dòng)力。而不是以政府推動(dòng)代替企業(yè)的市場(chǎng)主體地位，依靠“拉郎配”式的“被動(dòng)融合”。

三要挖掘文旅融合的深度，打造新的支柱產(chǎn)業(yè)。 在注重生態(tài)環(huán)境和發(fā)展質(zhì)量，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的今天，文旅作為無(wú)煙產(chǎn)業(yè)理應(yīng)成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 要進(jìn)一步深化文化、旅游體制改革，破解傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分立而形成的多重管制體制積弊，通過(guò)放寬行業(yè)限制、破除行業(yè)壁壘，致力文旅之間的深度融合，為產(chǎn)業(yè)融合和企業(yè)發(fā)展提供寬松的宏觀環(huán)境。

旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程

關(guān)于旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批流程，不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批，即不能說(shuō)更為復(fù)雜，但讓許多旅游開(kāi)發(fā)商摸不到頭緒，或者被自己復(fù)雜化。作為旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要一個(gè)環(huán)節(jié)，值得寫一些個(gè)人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與大家分享。

一.先做規(guī)劃方案還是做立項(xiàng)申請(qǐng)

許多開(kāi)發(fā)商為了拿項(xiàng)目，立馬想到的是先做一個(gè)規(guī)劃方案。沒(méi)有規(guī)劃方案，不知道干什么，怎么能立項(xiàng)？是的，該問(wèn)題想說(shuō)的是，先做規(guī)劃方案，再立項(xiàng)申請(qǐng)。這正確嗎？

讓我們參考一下房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)所需的資料：

到國(guó)土局辦理國(guó)有出讓地的土地手續(xù)；

辦土地手續(xù)期間，土地儲(chǔ)備中心會(huì)統(tǒng)一到規(guī)劃局辦理規(guī)劃條件；

具備工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；

具備節(jié)能評(píng)估能力的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制節(jié)能評(píng)估報(bào)告；

到環(huán)保局辦理環(huán)評(píng)批復(fù)手續(xù)；

到地震局辦理抗震安全性評(píng)價(jià)意見(jiàn)；

到該項(xiàng)目的行業(yè)主管部門辦理行業(yè)審查意見(jiàn)；

項(xiàng)目單位的立項(xiàng)申請(qǐng)文件；

項(xiàng)目單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證。

該立項(xiàng)所需的資料中，第1、2條要求，辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件。許多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是旅游景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，何來(lái)辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件，

因?yàn)樵S多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國(guó)有用地的林地/林場(chǎng)、農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)、荒山荒地、水域等，甚至自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，不在城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)，不完全按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施。

比如在林業(yè)部門主管的自然保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)索道上下站管理用房、接待設(shè)施、游客中心[可能以其他項(xiàng)目名稱報(bào)林業(yè)廳/局審批]、游覽景點(diǎn)等和旅游相關(guān)的游覽和服務(wù)設(shè)施，不可能都要找國(guó)土資源主管部門審批建設(shè)用地，也不會(huì)去找發(fā)改委按照其要求的立項(xiàng)審批流程進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批，更不用說(shuō)準(zhǔn)確上述立項(xiàng)所需的資料。

但是，并不是說(shuō)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不需要立項(xiàng)報(bào)批，而是應(yīng)該根據(jù)不同項(xiàng)目尋找不同的審批流程。

所以說(shuō)，要討論“先做規(guī)劃方案，還是先立項(xiàng)申請(qǐng)”，應(yīng)該根據(jù)不同用地所在的不同主管部門而定，且其立項(xiàng)報(bào)批的主管部門也應(yīng)該依此選擇不同的立項(xiàng)報(bào)批流程。

但是，本文主要針對(duì)非自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)有林場(chǎng)/農(nóng)場(chǎng)/牧場(chǎng)等特殊用地范圍內(nèi)的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目.按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程，進(jìn)行系統(tǒng)性分析，以供旅游開(kāi)發(fā)商參考。

二.立項(xiàng)申請(qǐng)需準(zhǔn)備哪些材料.

一個(gè)問(wèn)題還沒(méi)有完全解決，通過(guò)提出“立項(xiàng)申請(qǐng)應(yīng)準(zhǔn)備哪些材料”這一問(wèn)題，可以合并解決問(wèn)題。該問(wèn)題是在如下假定下提出的，即按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序，申請(qǐng)旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批。發(fā)改委首先對(duì)投資規(guī)模有個(gè)限定，一般不超過(guò)1000萬(wàn)元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目直接編制項(xiàng)目申請(qǐng)表并提交項(xiàng)目介紹.

即可備案；超過(guò)1000萬(wàn)元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目，根據(jù)不同投資規(guī)模，需要具有相應(yīng)級(jí)別以上工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制可行性研究報(bào)告，一般超過(guò)1億元以上的，需要乙級(jí)以上工程咨詢資質(zhì)（甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)可以全國(guó)通用）。其次，不同投資規(guī)模需要報(bào)不同行政級(jí)別發(fā)改委立項(xiàng)審批。

一般的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)，需要聘請(qǐng)具有工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)撰寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)旅游主管部門提交給發(fā)改委等相關(guān)部門，具體應(yīng)提交的資料包括：

項(xiàng)目單位（企業(yè)）提出立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告；

由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

旅游主管部門關(guān)于該項(xiàng)目的審批意見(jiàn)；

項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見(jiàn)；

國(guó)土資源部門（林業(yè)、海洋漁業(yè)部門）出具的項(xiàng)目用地（用林、用海）預(yù)審意見(jiàn)；

環(huán)境保護(hù)部門出具的項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批意見(jiàn)；

節(jié)能評(píng)估報(bào)告（需工程咨詢資質(zhì)）或填寫《固定資產(chǎn)節(jié)能登記表》；

企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等其他資料。

在上述旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)所需的資料中要求“項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見(jiàn)”，要求的是項(xiàng)目選址意見(jiàn)書，不需要規(guī)劃方案，即無(wú)需提交總體規(guī)劃方案可以立項(xiàng)。因此，不存在先做規(guī)劃方案才能立項(xiàng)的說(shuō)法。

但是，在實(shí)踐中，對(duì)于不在城鄉(xiāng)規(guī)劃的城區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)先做個(gè)規(guī)劃方案，可以使總體規(guī)劃方案，或者概念規(guī)劃方案，拿著該規(guī)劃方案向政府匯報(bào)，地方政府及下屬各部門以規(guī)劃方案為依據(jù)來(lái)審批項(xiàng)目。

反思上述程序，本人認(rèn)為，許多旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃方案編制不是旅游開(kāi)發(fā)商的職責(zé)，而應(yīng)該是政府的職責(zé)，但是政府沒(méi)有動(dòng)力機(jī)制去編制該規(guī)劃方案，而由旅游開(kāi)發(fā)商推動(dòng)該規(guī)劃方案編制工作，因?yàn)槁糜伍_(kāi)發(fā)商想投資開(kāi)發(fā)該地塊，需要規(guī)劃方案。

比如上面提及的千年皇后鎮(zhèn)項(xiàng)目，對(duì)于該上萬(wàn)畝地塊，涉及國(guó)有林地、荒山荒地、水域和集體的耕地、自留地、村莊宅基地等用地，以旅游開(kāi)發(fā)商名義上報(bào)該區(qū)域的總體規(guī)劃方案名不正言不順。在最新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法下，土地利用必須按照規(guī)劃實(shí)施，沒(méi)有規(guī)劃下何談建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃要求。

因此，該項(xiàng)目的總體規(guī)劃應(yīng)該由旅游主管部門委托相應(yīng)級(jí)別以上旅游規(guī)劃資質(zhì)的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制，并約束旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申報(bào)旅游項(xiàng)目時(shí)復(fù)合該總體規(guī)劃的要求。

三.·哪些旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要編制可行性研究報(bào)告

依照上述所言，并非所有的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都需要編制可行性研究報(bào)告，而是根據(jù)項(xiàng)目所在用地主管部門、項(xiàng)目用地性質(zhì)、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模而定。

世界自然遺產(chǎn)、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、自然保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，除了游覽設(shè)施和少量旅游服務(wù)設(shè)施，一般不允許建設(shè)項(xiàng)目，因此不存在向發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)報(bào)批項(xiàng)目，而是由相應(yīng)的主管部門審批建設(shè)內(nèi)容。在實(shí)際操作中，在上述保護(hù)區(qū)內(nèi)也有修建接待設(shè)施、索道等項(xiàng)目，投資規(guī)模在1000萬(wàn)元以上的一般需要報(bào)縣級(jí)發(fā)改委審批或備案，

超過(guò)3000萬(wàn)元以上或5000萬(wàn)元以上的投資規(guī)模（不同省份不同投資規(guī)模要求）需要上報(bào)市級(jí)發(fā)改委主管部門，超過(guò)1億元或3億元的，應(yīng)由省級(jí)發(fā)改委審批。

風(fēng)景名勝區(qū)、旅游度假區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、國(guó)家A級(jí)旅游景區(qū)的立項(xiàng)報(bào)批程序一般參照發(fā)改委規(guī)定的非限制行業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批，一般投資規(guī)模在3000萬(wàn)元以上或者5000萬(wàn)元以上的，應(yīng)由市級(jí)發(fā)改委審批，在1000萬(wàn)元以上但不超過(guò)上一級(jí)發(fā)改委審批要求的投資規(guī)模，由縣級(jí)發(fā)改委審批，超過(guò)1億元或3億元的，應(yīng)由省級(jí)發(fā)改委審批。