如果真正想要做好文化旅游地產(chǎn)文化旅游項目策劃方案，艾肯認為必須考慮關(guān)鍵幾點：

　　一、科學(xué)選址文化旅游項目策劃方案：

　　選址必須深入調(diào)研，從選擇城市到城市中選擇地段兩方面去考慮。城市的選擇首先從這個地方的資源角度去判斷，包括現(xiàn)有的旅游資源、山水資源、歷史人文資源文化旅游項目策劃方案；其次從這個地方的區(qū)位交通角度判斷，現(xiàn)在或者不久的將來是否具有航空、鐵路、高鐵等優(yōu)勢；再次從這個地方的城市人口及一個小時交通半徑內(nèi)的城市人口判斷，是否有一定的人口基數(shù)和消費能力。城市中的地段選擇必須根據(jù)城市的結(jié)構(gòu)來考慮，也要從城市的發(fā)展趨勢、城市交通、消費習(xí)慣綜合判斷。

　　二、確定項目的文化主題文化旅游項目策劃方案：

　　深度挖掘當(dāng)?shù)氐臍v史文化旅游項目策劃方案、人文、習(xí)俗、傳說、宗教信仰、特色符號等。文化主題是項目的靈魂，是核心，文化與旅游緊密地結(jié)合在一起，將文化作為旅游來經(jīng)營，通過挖掘和宣揚文化來綜合地發(fā)展旅游，以經(jīng)營旅游的方式多方位地展示文化，賦予旅游豐富的文化內(nèi)涵，從而創(chuàng)造出具有鮮明特色的旅游文化。有些大投入的文旅項目，還不如老百姓自娛自樂的景區(qū)活得久，那些原生態(tài)鄉(xiāng)村旅游景區(qū)看起來土俗，卻能吸引不少游客，關(guān)鍵就在于結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋牧?xí)俗，挖掘出了特色的體驗產(chǎn)品。這也提醒開發(fā)商在不惜重金投入文旅項目的時候，首先要思考，這個文化項目的“魂”是什么？正如專家所言：一個文化項目的核心，絕不僅是地理的象征，“還是生于斯長于斯的血肉和靈魂，其中的文化精髓應(yīng)是當(dāng)?shù)厣顒又行纬傻膫鹘y(tǒng)、風(fēng)俗、生存方式、思想觀念等”。強大的文化資源，同時也意味著消費者更高的體驗期待，如果投資者不能認真地去打造文化主題特色，只是急功近利地追熱點，必然會掉進同質(zhì)化的陷阱。在文化主題的選擇與區(qū)位因素相適應(yīng)，與地域文化相結(jié)合的同時，還要有創(chuàng)新，不僅在設(shè)計、建造中融入文化要素，整個游覽過程的一些行為習(xí)慣，都是需要引導(dǎo)的，畢竟旅游是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在服務(wù)的全過程都是文化主題的內(nèi)涵與外延的體現(xiàn)！才能最終讓旅游具有更強的持續(xù)性與生命力。

　　文化旅游項目的成功與否，首先取決于選址和主題。選址和主題這兩大因素的關(guān)系是密不可分的。要結(jié)合考慮才能在合適的地址上創(chuàng)建合適的主題。

　　三、重視策劃、規(guī)劃與設(shè)計：

　　結(jié)合城市的現(xiàn)狀及特點，首先做好項目的策劃，包括市場調(diào)研及市場定位、旅游人群定位、文化主題定位、旅游產(chǎn)品的選擇、項目統(tǒng)籌計劃、投資效益測算，確定整體文旅項目的“調(diào)”，成為后期規(guī)劃、設(shè)計、建造、運營的靈魂指導(dǎo)，避免偏離主線及朝夕令改；其次，掌控“度”，做好規(guī)劃，包括旅游功能規(guī)劃、旅游動線規(guī)劃、旅游體驗產(chǎn)品規(guī)劃、旅游空間規(guī)劃、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、其他配套規(guī)劃，做到商業(yè)和旅游結(jié)合、旅游與地產(chǎn)相濟；再次，做好項目創(chuàng)意設(shè)計，做到建筑有特色、景觀有故事、項目有互動、空間有文化，達到“意”與“境”的相融合；最后，同時做好收益策略設(shè)計，要長短結(jié)合、遠近平衡。

　　四、建設(shè)必須注重過程的把控，我以自身項目為例談施工過程如何把控：

　　1、施工前樣品把控，在完成施工圖設(shè)計后，為保證達到設(shè)計效果，由建設(shè)方組織施工單位進行送樣，建設(shè)方對主要材料進行選樣，由建設(shè)方對選定的樣板進行封存。封樣作為規(guī)范施工單位施工階段選用材料的技術(shù)標(biāo)準之一。

　　2、樣品段施工：建設(shè)方組織施工單位在施工進場后一個月內(nèi)依據(jù)已確認的材料封樣制作施工樣板段，總面積不少于100平方米；

　　3、施工過程把控：對進入施工現(xiàn)場的主要材料提供產(chǎn)品合格證，特種作業(yè)人員需提供特種作業(yè)證書。嚴格按照制定的工藝流程及要求進行施工，并由建設(shè)方委托的監(jiān)督管理機構(gòu)對施工單位現(xiàn)場的質(zhì)量及效果進行把控。

　　五、運營創(chuàng)造價值：

　　文化旅游項目在運營管理過程中出現(xiàn)的困惑：

　　1、運營模式單一化，門票為主要運營收入來源，營銷推廣乏力。

　　2、運營管理缺少系統(tǒng)和標(biāo)準，主要表現(xiàn)為軟件服務(wù)較差，產(chǎn)業(yè)鏈價值深入挖掘不到位。

　　3、對整體規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營缺乏系統(tǒng)思考，主要表現(xiàn)在旅游功能及游客需求難以滿足。

　　4、現(xiàn)狀旅游開發(fā)更多表現(xiàn)為地方政策的行為。

　　因此，運營必須要有靈活正確的營銷策略，強化項目符號，超級符號就是超級創(chuàng)意，讓更多的消費者認識及記住你；運營用戶，做大流量，內(nèi)容不斷創(chuàng)新；加強與周邊的旅游項目鏈接，互導(dǎo)流量，共享用戶，共創(chuàng)價值，彼此成就；深度的文化延伸產(chǎn)品開發(fā)，成熟的運營管理體系和團隊等等。

如何對景區(qū)旅游產(chǎn)品進行策劃

1.旅游策劃的概念

　　旅游策劃是依托創(chuàng)造性思維，整合旅游資源，實現(xiàn)資源、環(huán)境、交通與市場的優(yōu)化擬合，實現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)的創(chuàng)造過程。

2.旅游策劃的基本任務(wù)

　　針對明確而具體的目標(biāo)，形成游憩方式、產(chǎn)品內(nèi)容、主題品牌、商業(yè)模式，從而形成獨特的旅游產(chǎn)品，或全面提升和延續(xù)老旅游產(chǎn)品的生命力，或建構(gòu)有效的營銷促銷方案，并促使旅游地在近期內(nèi)獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。旅游策劃必須具有創(chuàng)新性、可操作性。

3.旅游策劃的重要性

　　旅游產(chǎn)品的深層次開發(fā)和對市場需求的滿足較多依賴于旅游策劃，旅游行為的特殊性是靜態(tài)的旅游要用動態(tài)的方法來進行推廣。

4.旅游規(guī)劃前的旅游策劃--總體旅游策劃

　　在規(guī)劃之前導(dǎo)入總體旅游策劃，可以解決深度研究，準確定位市場、定位主題、定位形象、確立核心吸引力；擬合資源與市場，形成表現(xiàn)吸引力的產(chǎn)品形態(tài)；落實戰(zhàn)術(shù)和行動計劃。

5.旅游規(guī)劃后的旅游策劃―深度旅游策劃

　　旅游規(guī)劃完成了，需要進一步進行旅游策劃，來將規(guī)劃的大理念，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品、項目、行動計劃。依托旅游策劃報告，就可以編制詳細規(guī)劃，進行建設(shè)了。

6.旅游策劃的落地策劃

　　針對單個旅游產(chǎn)品，旅游策劃要比規(guī)劃切實、有力！旅游產(chǎn)品的生命周期也決定了規(guī)劃一個景區(qū)而其生命力還沒有它的規(guī)劃期長，旅游策劃能立刻帶動經(jīng)濟效益的增長，當(dāng)游客口味發(fā)生變化時，旅游策劃又能靈活的調(diào)整，是旅游策劃的優(yōu)勢所在。

7.旅游策劃的營銷策劃

　　品牌規(guī)劃、品牌定位、品牌形象、品牌口號、整合品牌傳播是當(dāng)前旅游企業(yè)策劃缺失的種種表現(xiàn)。

8.旅游策劃的招商融資策劃（包裝）

　　旅游規(guī)劃不針對單個項目，無法真正招商引資。有了單項旅游策劃對規(guī)劃的分解，使投資者有了投資的機會點，而旅游策劃追求商業(yè)化盈利的目標(biāo)，符合投資者利益目的，旅游策劃的創(chuàng)造性思維給投資者帶來了豐厚的回報！

9.旅游策劃中的定位

　　旅游策劃的定位是旅游策劃的核心步驟，是抓綱的動作，可分為以下五個方面：　　1.　旅游策劃的主題定位：項目按照清晰獨特、引人入勝主題進行整合打造；　　2.　旅游策劃的目標(biāo)定位：決定將項目獨特吸引力提升到何種程度，才具備實現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)　　3.　旅游策劃的市場定位：按照細分結(jié)構(gòu)，形成重要性、營銷時序、區(qū)域劃分、類別劃分四維構(gòu)造的綜合形態(tài)?！　?.　旅游策劃的功能定位：圍繞六要素、結(jié)合游憩方式，構(gòu)建系統(tǒng)的綜合功能結(jié)構(gòu)。　　5.　旅游策劃的開發(fā)戰(zhàn)略定位：確定開發(fā)中輕重緩急、先后時序、結(jié)構(gòu)配合投資分配等重大問題的綱領(lǐng)與方針。

10.旅游策劃分類

　　旅游策劃的產(chǎn)品策劃?

包括產(chǎn)品的整合、產(chǎn)品的盈利模式的設(shè)計、游憩方式的設(shè)計、核心吸引力的打造、投入產(chǎn)出分析、營銷模式設(shè)計等等　　旅游策劃的管理與企業(yè)文化咨詢策劃：旨在建立企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在后勁和高效運作、價值協(xié)同的組織團隊而進行的咨詢策劃?！　÷糜尾邉澋耐度谫Y策劃：投資咨詢策劃是企業(yè)與政府在資本運作和資金運作中的謀劃。

總之結(jié)合實地文化背景開發(fā)不同的IP