拆招商業(yè)迷局 銳享商業(yè)新知

銳時(shí)代/銳思想/銳故事/銳公司/銳不可當(dāng)

銳評(píng)玉林?jǐn)[地?cái)傆螛?lè)設(shè)備批發(fā)：龍?zhí)端l(xiāng)，從盛極一時(shí)到沉寂沒(méi)落，無(wú)疑給出了一個(gè)警示，文旅特色項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不論任何一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，日積月累，最終會(huì)造成系統(tǒng)性失敗。放眼全國(guó)，類(lèi)似成都龍?zhí)端l(xiāng)命運(yùn)的特色小鎮(zhèn)也并非個(gè)例。

文/ 徐照明

當(dāng)漫步成都街頭，下意識(shí)就會(huì)哼起“和我在成都的街頭走一走，走到玉林路的盡頭，走過(guò)小酒館的門(mén)口……”，因?yàn)檫@首歌，讓很多人重新認(rèn)識(shí)了成都玉林?jǐn)[地?cái)傆螛?lè)設(shè)備批發(fā)。

成都，從不缺美景，如洛帶古鎮(zhèn)玉林?jǐn)[地?cái)傆螛?lè)設(shè)備批發(fā)、黃龍溪古鎮(zhèn)、寬窄巷子、錦里……

然而玉林?jǐn)[地?cái)傆螛?lè)設(shè)備批發(fā)，同在成都，一座有著20億身價(jià)，被譽(yù)為 “成都周莊”“成都清明上河圖”的特色小鎮(zhèn)龍?zhí)端l(xiāng)，近些年卻幾乎成了一座“空城”。

據(jù)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目最初的規(guī)劃玉林?jǐn)[地?cái)傆螛?lè)設(shè)備批發(fā)，龍?zhí)端l(xiāng)是集精品酒店、商務(wù)會(huì)所、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游為一體的復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)。按當(dāng)時(shí)項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法是“東西合璧，南北相融”。

現(xiàn)如今，這個(gè)頗有古鎮(zhèn)韻味的水鄉(xiāng)只有極個(gè)別的商家還在堅(jiān)持營(yíng)業(yè)，起初進(jìn)駐的大部分商家空留招牌，大門(mén)緊閉。除了偶爾來(lái)此拍照的游客，茶館三三兩兩喝茶、打麻將、玩牌的老人，就只剩下那冷清清的白墻青瓦。讓人不由感到這里根本就是一個(gè)外表華麗，實(shí)則是一個(gè)麻將打牌喝茶的社區(qū)聚集地。

被“圍困”的水鄉(xiāng)

位于成都市（成華區(qū)）三環(huán)和四環(huán)之間的龍?zhí)端l(xiāng)，周邊交通干道眾多。

單從鐵路規(guī)劃看，鐵路往往對(duì)城市片區(qū)割裂性較強(qiáng)。一個(gè)城市鐵路兩側(cè)會(huì)有截然不同的風(fēng)貌，龍?zhí)端l(xiāng)周邊有N條鐵路，看似便利的交通、優(yōu)越的區(qū)位，卻在一定程度上有了許多限制。本地人開(kāi)車(chē)過(guò)去都會(huì)覺(jué)得比較麻煩，更不要說(shuō)外地游客，可能還沒(méi)到達(dá)水鄉(xiāng)，就被轉(zhuǎn)暈了，也會(huì)被周邊其他幾個(gè)古鎮(zhèn)截留。

為了體驗(yàn)，記者從市中心春熙路出發(fā)，坐3號(hào)線地鐵在駟馬橋下車(chē)后，轉(zhuǎn)7號(hào)線到成都理工大學(xué)站，再乘坐128路公交車(chē)到水鄉(xiāng)，全程用時(shí)近2小時(shí)。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，由于周邊車(chē)流量較少，這里倒成了好幾個(gè)駕校路考的訓(xùn)練場(chǎng)。從側(cè)面說(shuō)明這邊人氣較弱，適合練車(chē)；另一方面，區(qū)內(nèi)多為工廠企業(yè)，周邊道路往來(lái)的大貨車(chē)也對(duì)水鄉(xiāng)品質(zhì)在一定程度上會(huì)造成影響。試想，有幾個(gè)人喜歡坐在古色古香的建筑里，聽(tīng)著外面的大貨車(chē)呼嘯而過(guò)的噪音。

看似便利的交通雖能夠促進(jìn)項(xiàng)目的通達(dá)性，但交通的性質(zhì)也會(huì)成為不利因素，并不是有幾條主干道就萬(wàn)事大吉。

道不明的“配套園區(qū)”

從發(fā)展規(guī)劃看，成都市已明確“東進(jìn)”戰(zhàn)略，城市發(fā)展重心向東傾斜。水鄉(xiāng)位于龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城核心區(qū)域，也有一定優(yōu)越性，未來(lái)前景可謂光明。

據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，當(dāng)初引入項(xiàng)目是為提升總部新城的形象，促進(jìn)產(chǎn)城融合，定位是整個(gè)龍?zhí)犊偛啃鲁蔷C合園區(qū)配套服務(wù)。

令人不解的是，早在2013年，龍?zhí)端l(xiāng)已被納入四川省旅游局重點(diǎn)旅游項(xiàng)目并申報(bào)國(guó)家“4A級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)”，對(duì)外宣稱(chēng)為“成都清明上河圖”“成都周莊”，且將在項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，與成都大熊貓繁育研究基地、東郊記憶等文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目串聯(lián)成線，打造成都城東北“精品國(guó)際旅游長(zhǎng)廊”。

的確，打造一個(gè)可以給市民休憩納涼的好去處是極好的，但由于水鄉(xiāng)缺失規(guī)劃，也無(wú)娛樂(lè)項(xiàng)目，花很長(zhǎng)時(shí)間來(lái)到此一游也顯得沒(méi)有價(jià)值了。

“景區(qū)再美也是人造，更沒(méi)有歷史可循，在其中觀光無(wú)法體會(huì)到所謂的人文情懷和文化古韻，所以就更沒(méi)有想要去的欲望。”一位攝影師講到。

花20億巨資打造的仿古小鎮(zhèn)如曇花一現(xiàn)，不僅影響城市形象，更會(huì)浪費(fèi)寶貴的土地資源，就連不少市民都覺(jué)得非常可惜，憂心龍?zhí)端l(xiāng)的未來(lái)。

到底是配套園區(qū)還是旅游景區(qū)？估計(jì)很多人都分不清楚，如說(shuō)是前者，為何要斥巨資耗時(shí)、耗力4年，精心打造？如是后者，為何相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商又難以自圓其說(shuō)呢？

“飛來(lái)”的文化 難生根

“天下詩(shī)人皆入蜀”，得益于成都極其濃厚的文化氛圍。成都作為旅游網(wǎng)紅城市，其景點(diǎn)無(wú)一例外都是貨真價(jià)實(shí)的歷史建筑，讓消費(fèi)者有明確和獨(dú)特的場(chǎng)景記憶。

一位開(kāi)發(fā)商工作人員告訴記者，水鄉(xiāng)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，在文化打造上不能與老城區(qū)比較，老城區(qū)文化著重在傳承，新城區(qū)卻要在傳承基礎(chǔ)上創(chuàng)新。

由于當(dāng)初是把水鄉(xiāng)項(xiàng)目打造成為工業(yè)園區(qū)服務(wù)配套需要，并未考慮到產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。區(qū)內(nèi)沒(méi)有文化遺存，因此才有了一些強(qiáng)行“植入”的外來(lái)文化……

文化不該東拼西湊。首先，“清明上河圖”的主要是以北方文化為根基，描述北宋時(shí)期汴京以及汴河兩岸的自然風(fēng)光和繁榮景象，但在水鄉(xiāng)園區(qū)我們并未看到任何與之有關(guān)系的內(nèi)容和文化；其次，園區(qū)將12條主體街巷分別以《紅樓夢(mèng)》金陵12釵命名，對(duì)應(yīng)每一釵的屬相，在街口設(shè)立從蘇州民間收集而來(lái)的12生肖石雕，如果說(shuō)這是文化，它的魂是什么？再者，龍?zhí)端l(xiāng)是以蘇州園林風(fēng)格，并融入川西民居元素，在仿古建筑里，龍?zhí)端l(xiāng)的質(zhì)量算是上乘的，但這一派飛來(lái)的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情總讓人感覺(jué)在這里無(wú)所歸依、格格不入。

打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确?，養(yǎng)花的人都明白一個(gè)道理，花在原產(chǎn)地里會(huì)生長(zhǎng)很茂盛，一旦脫離了熟悉環(huán)境后，很容易水土不服，靈性缺失。

可以看出，龍?zhí)端l(xiāng)在文化植入這一塊僅靠碎片化的舶來(lái)品進(jìn)行主題規(guī)劃，卻不去深入挖掘成都蜀文化的獨(dú)特性和歷史資源。如果說(shuō)游客大老遠(yuǎn)地跑成都來(lái)只是為了看江南水鄉(xiāng)的景色，直接去烏鎮(zhèn)或者周莊就好了，又何必來(lái)成都呢？

時(shí)至今日，從投資商到策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、政府、設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，漫長(zhǎng)的時(shí)間，巨大的投資，為什么出現(xiàn)這樣一個(gè)“四不像”的東西，估計(jì)誰(shuí)也說(shuō)不清楚。

工業(yè)用地巧變“身份”

“蒼蠅不叮無(wú)縫的蛋”。在工業(yè)用地上拔地而起的，卻是與工業(yè)毫不沾邊休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，自建成至今，該項(xiàng)目用地一事也一直被業(yè)界所質(zhì)疑。

一般來(lái)說(shuō)，工業(yè)用地比較獨(dú)立，也較為特殊。由于工業(yè)用地的土地價(jià)格低，使用年限為30年，國(guó)家相關(guān)政策并不允許在工業(yè)用地上從事商業(yè)活動(dòng)。現(xiàn)如今，龍?zhí)端l(xiāng)作為供旅游、休閑景區(qū)，按理來(lái)說(shuō)應(yīng)劃歸為旅游地產(chǎn)，土地性質(zhì)應(yīng)為商業(yè)用地。

就地塊為工業(yè)用地性質(zhì)一事，開(kāi)發(fā)商裕都公司對(duì)外解釋稱(chēng)“龍?zhí)端l(xiāng)只是龍?zhí)对６伎偛砍堑呐涮自O(shè)施建設(shè)”。并表示，在2016年，成都市政府發(fā)布的32號(hào)文件，進(jìn)一步明確即使是工業(yè)用地，也可以做商業(yè)、高端旅游酒店、文化、衛(wèi)生等項(xiàng)目。

記者咨詢(xún)了一位旅游地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，據(jù)他介紹，龍?zhí)端l(xiāng)之所以這么多年，一直沒(méi)有做起來(lái)，主要是因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目規(guī)劃與土地性質(zhì)不符，再加上業(yè)態(tài)雜亂、交通不便等多重因素，先天失衡，后天又營(yíng)養(yǎng)不良，而想要繼續(xù)盤(pán)活這個(gè)項(xiàng)目，解決土地性質(zhì)的問(wèn)題是重中之重。

從當(dāng)初開(kāi)發(fā)商招商時(shí)如此火熱，不難看出，絕大部分商戶會(huì)選擇入駐龍?zhí)端l(xiāng)，最主要就是看中龍?zhí)端l(xiāng)的旅游資源而來(lái)做投資的。但開(kāi)發(fā)商并未明確告知商戶用地屬性，為此，給商戶帶來(lái)諸多困擾同時(shí)，也為后續(xù)事態(tài)埋下了隱患。

開(kāi)發(fā)商與商家玩起“告狀游戲”

紅極一時(shí)的火爆情景并沒(méi)有持續(xù)多久。據(jù)大門(mén)口擺攤的廖師傅介紹，當(dāng)時(shí)自己也在園區(qū)租了鋪面，在最初的一年里，生意還不錯(cuò)，日均營(yíng)業(yè)額上千元都很輕松。

但從2014年開(kāi)始，人流量迅速減少，使得整個(gè)龍?zhí)端l(xiāng)的商家經(jīng)營(yíng)愈發(fā)艱難，再加上高額租金和商家運(yùn)營(yíng)成本，使得大多數(shù)商家已無(wú)力再續(xù)約。

“游客減少，租金又高，那兩年都虧了10多萬(wàn)，沒(méi)得辦法，只能在這邊擺攤了”廖師傅嘆著氣對(duì)記者說(shuō)道。

最終，開(kāi)發(fā)商以商戶不履行租賃合同、違約等問(wèn)題，把部分入駐商戶推上了被告席。

記者在走訪中了解到，在2016年，由于游客銳減，多數(shù)商戶無(wú)力再支撐起高額租金和運(yùn)營(yíng)成本。最后，多數(shù)商戶聯(lián)名也將開(kāi)發(fā)商一紙?jiān)V狀告到法院，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商裕都公司隱瞞工業(yè)用地土地違法事實(shí)，欺騙商家簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，造成所有租戶血本無(wú)歸。要求有關(guān)部門(mén)立即查處裕都公司隱瞞土地使用性質(zhì)的嚴(yán)重違法行為，維護(hù)龍?zhí)端l(xiāng)全體商家的合法權(quán)益，賠償由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

然而，商戶一次又一次的維權(quán)行動(dòng)都無(wú)人過(guò)問(wèn)，這中間是否有什么貓膩，就不得而知了。

由于開(kāi)發(fā)商與商戶的“告狀”糾紛一直沒(méi)有得到有效妥善的解決，多數(shù)商家為了止損，不得不關(guān)門(mén)停業(yè)。

至此，龍?zhí)端l(xiāng)扎進(jìn)入了惡性循環(huán)的死胡同。

近些年，龍?zhí)端l(xiāng)的蕭條景象頻頻在各大媒體曝光。據(jù)了解，自2015年至今，作為開(kāi)發(fā)商的成都龍?zhí)对６紝?shí)業(yè)有限公司被卷入的法律糾紛多達(dá)38起，涉及眾多企業(yè)。

開(kāi)發(fā)商和商家是一榮俱榮的利益共同體，遇到困難，本應(yīng)共同面對(duì)。如果剛出現(xiàn)些問(wèn)題，就要對(duì)簿公堂，怎么不讓商戶寒心，怎么可能用心經(jīng)營(yíng)。

放眼全國(guó)，類(lèi)似成都龍?zhí)端l(xiāng)命運(yùn)的特色小鎮(zhèn)也并非個(gè)例。如總投資規(guī)模高達(dá)50億元，由于前期缺失合理規(guī)劃，導(dǎo)致破產(chǎn)的湖北孝感楊店卓爾小鎮(zhèn)；通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)形成19億隱性債務(wù)的銀川市興涇鎮(zhèn)回鄉(xiāng)風(fēng)情特色小鎮(zhèn)；因管理不善，招商政策乏力，以失敗告終的宜昌市龍泉鋪古鎮(zhèn)……

上述項(xiàng)目只是諸多瀕臨破產(chǎn)旅游項(xiàng)目的冰山一角，其實(shí)在小鎮(zhèn)項(xiàng)目外，是更多旅游景區(qū)艱難生存現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。

如何讓特色小鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)、高質(zhì)量發(fā)展？一方面，要結(jié)合小鎮(zhèn)的地理、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文等條件，有效引導(dǎo)獨(dú)特的文化資源找到適合自己的空間表達(dá)方式；另一方面，要科學(xué)規(guī)劃，在內(nèi)容創(chuàng)意和傳播推廣上下足功夫，努力營(yíng)造傳承特色文化和良風(fēng)美俗的濃郁社會(huì)氛圍和長(zhǎng)久消費(fèi)機(jī)制。

只有做到真正的“特”與“色”，特色小鎮(zhèn)才能融入大眾美好的生活。

據(jù)悉，成都市成華區(qū)委區(qū)政府正在下大力氣解決招商引資遺留問(wèn)題,讓我們看到龍?zhí)对６柬?xiàng)目發(fā)展的希望。另有傳言，云南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將接管這個(gè)項(xiàng)目。

龍?zhí)端l(xiāng)，從盛極一時(shí)到沉寂沒(méi)落，無(wú)疑給出了一個(gè)警示，文旅特色項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不論任何一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，日積月累，最終會(huì)造成系統(tǒng)性失敗。

面對(duì)龍?zhí)端l(xiāng)今后的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商和政府也許真的需要坐下來(lái)好好反思，承認(rèn)前期的偏差和現(xiàn)在的困局，尋找新的突破。

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作者：徐照明

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