小區(qū)配套設(shè)施有哪些:(法律規(guī)定小區(qū)配套設(shè)施)

小區(qū)配套設(shè)施有哪些,

??所有權(quán)歸屬問題屬于物權(quán)法的范疇。隨著現(xiàn)代化城市的興起小區(qū)配套設(shè)施有哪些，為了以有限的土地容納大量的人口，住宅從平地向高空發(fā)展，從而對(duì)傳統(tǒng)的物權(quán)法理論提出了挑戰(zhàn)。為了回應(yīng)這一挑戰(zhàn)，現(xiàn)代物權(quán)法創(chuàng)立了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。所謂“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，是指不特定的多數(shù)人共同擁有一棟建筑物的不同部分時(shí)，各個(gè)所有對(duì)其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物部分享有獨(dú)立的所有權(quán)，對(duì)全體或部分所有人共同使用的建筑物部分防震有共有權(quán)，并且基于對(duì)建筑物整體的利用、管理和維護(hù)、修繕等共同事務(wù)而防震有的成員權(quán)。
??從這個(gè)宣言可以看出，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一項(xiàng)復(fù)合性的權(quán)利，它集獨(dú)立的所有權(quán)、共有權(quán)和建立在財(cái)產(chǎn)權(quán)利基礎(chǔ)上的成員權(quán)于一身，較好的解決了現(xiàn)代高層住宅的住戶對(duì)其住宅的所有和利用的問題。但是，隨著城市化的發(fā)展，現(xiàn)代人的居住區(qū)域已經(jīng)從單獨(dú)的一棟多層建筑物擴(kuò)展至由若干多層建筑組成，并包括花園、綠地、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，以及會(huì)所、購物中心等配套服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的住宅小區(qū)。
??在這種情況下，嚴(yán)格定義在一棟建筑物范圍內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度就很維對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的法律性質(zhì)和權(quán)屬做出清晰的界定。

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中，作為專有權(quán)客體的專有部分是指“在構(gòu)造和使用上能夠獨(dú)立小區(qū)配套設(shè)施有哪些、且可以單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的建筑物部分”

1構(gòu)造上的獨(dú)立性一般是指以固定的墻壁隔成獨(dú)立的空間、并有獨(dú)立的出入門戶;使用上的獨(dú)立性是指有獨(dú)立的用途、不需借助其它的建筑物部分即可被利用。
??作為共有權(quán)客體的共同部分是指“除專有部分以外的其它部分以及不屬于專有部分的附屬物部分”小區(qū)配套設(shè)施有哪些，

2主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分小區(qū)配套設(shè)施有哪些，如支柱、屋頂、戶外墻面、地基等;以及為實(shí)現(xiàn)對(duì)專有部分的利用所必需的部分，如公共門廳、走廊、樓梯等;還包括為實(shí)現(xiàn)專有部分的使用功能而安裝的輔助設(shè)備，如上下水管道、供電、暖氣、煤氣管線、水塔、變電室、消防設(shè)備等。
??各國立法和學(xué)理上對(duì)共同部分的定義多采取排除式方法，依此方法，共同部分的特征即是在構(gòu)造的使用上都不具有獨(dú)立性、也不能作為獨(dú)立的所有權(quán)標(biāo)的。這種對(duì)共用部分特征的描述在一棟單獨(dú)的建筑物范圍內(nèi)或許是合適的，但當(dāng)人們的居住區(qū)域擴(kuò)展至整個(gè)住宅小區(qū)范圍的時(shí)候，便產(chǎn)生了難以解決的問題。
??住宅小區(qū)內(nèi)的許多配套設(shè)施如物業(yè)管理用房、車庫或停車場(chǎng)、會(huì)所等都是在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性的建筑物或設(shè)施，這使得它們具有了專有部分的特征，但它們的建設(shè)卻是以為整個(gè)小區(qū)的業(yè)主提供服務(wù)為目的的，即使憑借常識(shí)，也沒有人會(huì)認(rèn)為這些配套服務(wù)設(shè)施是專屬于某個(gè)業(yè)主所有的。
??因此筆者認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)理論對(duì)共用部分的界定是存在漏洞的，共用部分的本質(zhì)特征應(yīng)當(dāng)是“共用”、而非獨(dú)立性的有無。也即是說，即使一個(gè)建筑物或設(shè)施在構(gòu)造和使用上都具有獨(dú)立性，但只要它具有供全體業(yè)主共同使用的功能，它就應(yīng)當(dāng)屬于共用部分而非專有部分。
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在承認(rèn)小區(qū)配套設(shè)施屬于共用部分的基礎(chǔ)上小區(qū)配套設(shè)施有哪些，我們?cè)賮碛懻撈渌袡?quán)歸屬問題。按照傳統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，建筑物的共用部分是共有權(quán)的客體，其所有權(quán)當(dāng)然歸小區(qū)全體業(yè)主共有，但現(xiàn)實(shí)中這一問題卻復(fù)雜的多。建筑物區(qū)分所有權(quán)理論設(shè)置共有權(quán)的原因是由于區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分的使用必須通過對(duì)共用部分的利用來實(shí)現(xiàn)，比如不進(jìn)入公共門廳、不走過樓梯、走廊就無法進(jìn)入自己的房間;不通過樓內(nèi)安裝的各種管線就無法為每套房屋提供水、電、氣等能源。
??小區(qū)配套設(shè)施雖然也具有公共服務(wù)的功能，卻與前面例子中的共用部分不同，它們并不是實(shí)現(xiàn)對(duì)專有部分的利用所必需的。它們雖是為全體業(yè)主而設(shè)，但業(yè)主對(duì)它們的使用卻是選擇性的，比如對(duì)停車場(chǎng)的利用，有機(jī)動(dòng)車輛的業(yè)主就會(huì)使用停車場(chǎng)，而沒有機(jī)動(dòng)車輛的業(yè)主就沒有必要使用停車場(chǎng);再比如會(huì)所，它與一般的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所無異，只是其服務(wù)對(duì)象一般以小區(qū)業(yè)主為限，而是否去會(huì)所進(jìn)行消費(fèi)則取決于業(yè)主的意愿。
??所以筆者認(rèn)為，從建筑物區(qū)分所有權(quán)理論設(shè)置共有權(quán)的初衷來看，小區(qū)配套設(shè)施并不必然是共有權(quán)的客體而為全體業(yè)主共有，也即是說，小區(qū)配套設(shè)施屬于共用部分但并非共有部分。因此它的所有權(quán)歸屬問題并不是傳統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論所能解決的，還需要法律在充分考慮業(yè)主與開發(fā)商之間的利益平衡以及最大限度發(fā)揮物之效用的物權(quán)法精神的基礎(chǔ)上做出規(guī)定。
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